Die Übertragung von Immobilien im Erbfall in Deutschland kann seine Tücken haben. Besonders bei hohen Immobilienwerten kann die Erbschaftssteuer schnell zu einer erheblichen finanziellen Belastung für die Erben werden Mit einer rechtzeitigen und klugen Planung lässt sich die Steuerlast jedoch deutlich reduzieren. Dieser Beitrag zeigt Ihnen, wie Sie Immobilien möglichst steueroptimiert vererben oder verschenken können.
- Erbschaftssteuer – das sollten Sie wissen
Die Erbschaftssteuer fällt an, wenn Vermögen – darunter auch Immobilien – an Erben übergeht. Die Höhe der Erbschaftssteuer hängt Immobilienwert nach Abzug von Schulden und Lasten ab und vom Verwandtschaftsgrad:
- Kinder erhalten 400.000 €,
- Ehepartner 500.000 €
- Enkel 200.000 €
- Geschwister, Nichten/Neffen 20.000 €
- Steuerfreie Selbstnutzung
Wird die Immobilie selbst genutzt, kann sie unter bestimmten Bedingungen komplett steuerfrei vererbt werden:
- Ehepartner: Steuerfrei, wenn sie die Immobilie mindestens 10 Jahre selbst bewohnen.
- Kinder: Steuerfrei, wenn sie die Immobilie 10 Jahre selbst bewohnen und die Wohnfläche maximal 200 m² beträgt.
- Schenkung statt Erbschaft; Nießbrauch
Bei einer frühzeitigen Planung können durch Schenkungen zu Lebzeiten erhebliche Steuervorteile erzielt werden. Bei Schenkungen gelten dieselben Freibeträge wie bei der Erbschaft, sie können jedoch alle zehn Jahre erneut genutzt werden. So können auch große Immobilienvermögen durch eine gestaffelte Übertragung (z.B. alle zehn Jahre Anteile) steuerarm übergehen.
Wird eine Immobilie zu Lebzeiten übertragen, aber der Schenker behält sich ein lebenslanges Wohnrecht oder Nießbrauch vor, mindert das den steuerlichen Wert der Immobilie. Der Wert des Nießbrauchs wird vom Verkehrswert abgezogen und reduziert so die Steuerlast.
- Immobilie richtig bewerten lassen
Das Finanzamt setzt den Verkehrswert der Immobilie an – oft zu hoch. Ein unabhängiges Gutachten kann helfen, einen niedrigeren und realistischeren Wert durchzusetzen, wodurch die Steuerlast direkt sinkt.
- Rechtzeitig planen und beraten lassen
Die Erbschaftssteuer ist insbesondere bei Immobilien ein komplexes Thema. Ob gestaffelte Schenkung oder Wohnrecht, es gibt viele Möglichkeiten die Steuerlast zu senken. Wer frühzeitig professionelle Beratung einholt, kann legale Gestaltungsspielräume optimal nutzen und sein Vermögen sicher übertragen.
Wenden Sie sich für eine individuelle Unterstützung gerne an unser Team.
Weitere Infos zum Immobilienrecht: https://www.kanzlei-hufnagel.de/service/immobilienrecht/
Weitere Blogbeiträge:
Steuerfreie Erbschaften: So nutzen Sie die Freibeträge richtig (Stand August 2025)
Schenkungssteuer einfach erklärt: Freibeträge und Gestaltungsmöglichkeiten (Stand August 2025)