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Immobilien vererben oder verschenken: Das müssen Sie rechtlich beachten (Stand Juli 2025)

Das Vererben oder Verschenken einer Immobilie kann für beide Seiten weitreichende Konsequenzen haben. Es ist ratsam, sich vorab über die rechtlichen Aspekte beraten zu lassen und zu informieren, um Streitigkeiten oder unerwartete Steuerlasten vorzubeugen. Im folgenden Blogbeitrag erfahren Sie alles Wichtige rund um das Vererben oder Verschenken von Immobilien.

Immobilie vererben: rechtliche Grundlagen

Das Eigentum einer Immobilie, welche vererbt wird, geht nach dem Tod des Erblassers auf die Erben über. Die gesetzlichen Vorgaben für die Immobilienvererbung sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) sowie in den Erbschaftsteuer- und Schenkungssteuergesetzen festgelegt.

Erbschaftssteuer

Möglicherweise fällt für die Immobilienvererbung eine Erbschaftssteuer an. Hierbei kommt es vor allem auf den Wert der Immobilie und den Verwandtschaftsgrad an. Nahe Verwandte wie Kinder oder Ehepartner profitieren von hohen Freibeträgen, welche ebenso je nach Verwandtschaftsgrad unterschiedlich ausfallen. Sobald der Wert der Immobilie den jeweiligen Freibetrag übersteigt, muss für den übrigen Betrag besteuert werden.

Pflichtteil und Testamentsgestaltung

Um Streitigkeiten zu vermeiden sollte eine sorgfältige Testamentsgestaltung erfolgen. Insbesondere bezüglich des Pflichtteilsanspruches kommt es häufig zu Streitigkeiten. Der Pflichtteil stellt den Anteil am Erbe dar, der nahen Verwandten, welche nicht im Testament erwähnt wurden, zusteht. Hierbei kann vor allem die rechtliche Beratung durch einen Anwalt helfen, um die Wünsche des Erblassers zu berücksichtigen und durchsetzen.

Eintragung ins Grundbuch

Von besonderer Bedeutung ist die Eintragung ins Grundbuch nach dem Erbfall. Hierbei wird dann der Erbe als neuer Eigentümer eingetragen. In der Regel erfolgt dies nach Vorlage des sogenannten Erbscheins.

Immobilie verschenken: rechtliche Grundlagen

Vor allem das Verschenken einer Immobilie zu Lebzeiten stellt eine attraktive Möglichkeit dar, um die Steuerlast zu minimieren oder gar ganz zu vermeiden. Hierbei gibt es jedoch viele rechtliche Aspekte, welche unbedingt beachtet werden müssen.

Schenkungssteuer

Für die Schenkung einer Immobilie fällt im Grundsatz eine Schenkungssteuer an. Hierbei ist es von besonderer Bedeutung, die bestimmten Freibeträge zu beachten. Diese sind abhängig vom jeweiligen Verwandtschaftsgrad. Kinder können aktuell 400.000€ steuerfrei erhalten. Ehepartner bis zu 500.000€. Ist der Wert der Immobilie höher und wird der Freibetrag somit überschritten, muss für den überschüssigen Betrag die Schenkungssteuer gezahlt werden. Eine Schenkung einer Immobilie ist somit aber steuerlich günstiger, wenn sie frühzeitig erfolgt. Die Steuerfreibeträge können alle zehn Jahre neu ausgeschöpft werden, sodass auch eine Immobilie komplett schenkungssteuerfrei übertragen werden kann, wenn die Schenkung frühzeitig erfolgt.

Nießbrauch und Wohnrecht

Nach einer Schenkung möchte der Schenker oft sicherstellen, dass er während seines Lebens weiterhin in der jeweiligen Immobilie wohnen kann. Hierfür kann die Einräumung eines Nießbrauchsrechts oder eines Wohnrechts hilfreich sein. Hierbei behält der Schenker das Nutzungsrecht an der Immobilie. Diese Rechte müssen im Grundbuch eingetragen werden.

Schenkungsvertrag und notarielle Beurkundung

Um einen Schenkungsvertrag rechtlich wirksam zu vereinbaren, ist eine notarielle Beurkundung von großer Bedeutung. Der Notar sorgt hierbei nicht nur für die rechtliche Richtigkeit des Vertrags, sondern auch die Eintragung im Grundbuch erfolgt auf Veranlassung des Notars.

Vorsicht vor Schenkung von überschuldeten Immobilien

Sobald eine Immobilie überschuldet ist, also mehr Schulden darauf lasten als der Wert der Immobilie, können bei der Schenkung Probleme vorkommen. Im ungünstigsten Fall können Gläubiger des Schenkers das Verschenkte in Anspruch nehmen. Es ist besonders wichtig, sich in einem solchen Fall rechtzeitig rechtlichen Rat einzuholen.

Tipps und Tricks:

Für die Immobilienübertragung gibt es einige Tipps und Tricks um die steuerliche Belastung so gering wie möglich zu halten:

Frühzeitige Schenkungen: Es ist wichtig Schenkungen frühzeitig vorzunehmen und die Freibeträge alle zehn Jahre neu auszuschöpfen.
Schenkung an mehrere Erben: Die Schenkung einer Immobilie kann auch auf mehrere Erben verteilt werden
Verkauf statt Schenkung: Teilweise kann es sogar sinnvoller sein, eine Immobilie zu verkaufen und daraufhin den Erlös zu vererben oder zu verschenken, weil der Verkauf keine Schenkungssteuer auslöst.

Fazit

Es ist wichtig für die Vererbung oder Verschenkung einer Immobilie sich rechtlichen Rat einzuholen. Insbesondere für die Erbschafts- sowie Schenkungssteuer, die Nießbrauchrechte und die Gestaltung von Schenkungsverträgen sind viele Feinheiten zu beachten. Um hierbei spätere Probleme zu vermeiden, sollten Sie sich daher frühzeitig rechtlich beraten lassen.

Melden Sie sich noch heute bei uns für eine rechtliche Beratung und zusammen gestalten wir eine optimale Immobilienübertragung, welche auf Sie abgestimmt ist.

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Die vorweggenommene Erbfolge, also die Übertragung von Vermögen noch zu Lebzeiten des Erblassers auf die zukünftigen Erben, erfolgt im juristischen Sinne durch eine Schenkung gem. § 516 BGB.

Dabei gibt es verschiedene Möglichkeit, die Schenkung zu gestalten und den Schenker rechtlich abzusichern:

1. Immobilienübertragung

Der Schenker kann zu Lebzeiten durch einen notariell beurkundeten Vertrag eine Immobilie auf einen der zukünftigen Erben übertragen. Dabei hat er die Möglichkeit die Übertragung mit einem Wohn- oder Nießbrauchrecht zu verknüpfen, um weiterhin in der Immobilie zu wohnen und die Erträge daraus zu erhalten.

2. Übertragung gegen Verpflichtungen

Die Übertragung von Vermögen kann mit Verpflichtungen verknüpft werden, welchen der Beschenkte nachkommen muss. Besonders häufig ist hierbei die Verpflichtung zur persönlichen Pflege des Schenkers oder Zahlung einer Leibrente. Allerdings sollten solche Verpflichtungen deutlich definiert, schriftlich festgehalten und rechtlich abgesichert sein.

3. Rückforderungsrechte

Gesetzlich sind nur wenige Rückforderungsrechte des Schenkers bestimmt. Der vertraglichen Gestaltung solcher Rückforderungsrechte sind hingegen keine Grenzen gesetzt. Beispielsweise kann vereinbart werden, dass der Beschenkte die übertragene Immobilie nicht ohne die Zustimmung des Schenkers veräußern darf oder die Vermögenswerte an den Schenker zurückfallen, falls der Beschenkte vor dem Schenker stirbt. Somit kann der Schenker in bestimmten Situationen das Eigentum zurückverlangen.

4. Verzicht auf das Erbe

Zu beachten ist, dass eine Schenkung die gesetzliche Erbfolge (§§ 1924 ff. BGB) nicht verändert, d.h., dass der Beschenkte (trotz der schon erlangten Zuwendung) grundsätzlich weiterhin einen Anspruch auf den Nachlass hat, sofern er von der gesetzlichen Erbfolge erfasst ist.

Der Schenker kann mit dem Beschenkten allerdings durch einen notariell beurkundeten Erbverzichtsvertrag einen Erbverzicht vereinbaren: der Beschenkte hat seinen Anteil bereits erhalten und wird dann nach dem Eintritt des Erbfalls nicht mehr in der Erbfolge berücksichtigt.

5. Anrechnung auf den Pflichtteil

Es gibt auch die Möglichkeit, die Schenkung auf den Pflichtteil anzurechnen. Das bedeutet, dass der Beschenkte seinen Anteil schon zu Lebzeiten erhalten hat und der Erblasser diesen dann im Testament enterbt. Der Erbe kann dennoch seinen Anspruch auf den Pflichtteil gem. § 2303 ff. BGB geltend machen.

6. Anrechnung auf den Erbteil

In dem Fall, dass der Beschenkte weder auf den Erbteil verzichtet, noch enterbt wurde, ist darauf abzustellen, ob er eine Schenkung als Ausstattung erhalten hat. Diese wird gem. § 2050 BGB auf den Erbteil angerechnet, falls es weitere Abkömmlinge des Erblassers gibt und dieser durch eine letztwillige Verfügung von Todes wegen nichts anderes bestimmt hat. Danach wird das Erbe nach der gesetzlichen Erfolge gem. §§ 1924 ff. BGB verteilt (sog. Ausgleichspflicht gem. § 2050 BGB).

Diese Ausgleichspflicht gilt nicht, wenn der Erblasser ein Testament erlassen hat.

Handelt es sich bei der Schenkung nicht um eine Ausstattung, wird diese nicht auf den gesetzlichen Erbteil angerechnet, § 2050 Abs. 3 BGB, sofern im Schenkungsvertrag nichts anderes vereinbart ist.

Für eine individuelle Beratung (und Vertretung) wenden Sie sich gerne an unser Team.

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Schenkungen sind ein hilfreiches Instrument, um die Erbfolge frühzeitig zu regeln und mögliche Konflikte zwischen den Erben zu vermeiden. Wenn jedoch Schenkungen nicht korrekt durchgeführt oder dokumentiert werden, können sie zu Streitigkeiten führen. Hier erfahren Sie, wie Sie Schenkungen richtig gestalten, um spätere Konflikte zu verhindern.

Was sind Schenkungen im Rahmen der Erbfolge?

Schenkungen sind freiwillige Übertragungen von Vermögenswerten zu Lebzeiten des Erblassers. Sie dienen dazu, das Erbe vorab zu regeln und die Vermögensaufteilung zu erleichtern. Allerdings können Schenkungen problematisch werden, wenn sie nicht ordnungsgemäß dokumentiert oder wenn Pflichtteilsansprüche der Erben nicht beachtet werden.

Probleme durch Schenkungen

Schenkungen können besonders zu Konflikten führen, wenn der Erblasser nicht berücksichtigt, dass Pflichtteilsberechtigte (wie Kinder oder Ehegatten) trotz Enterbung Anspruch auf einen Pflichtteil haben (§ 2303 BGB). Schenkungen, die innerhalb von zehn Jahren vor dem Tod des Erblassers gemacht werden, müssen in die Pflichtteilsermittlung einfließen (§ 2325 BGB). Dies kann zu Spannungen führen, wenn nicht alle Erben gleichbehandelt werden.

Wichtige Punkte bei der Schenkungsregelung

Dokumentation und Vertrag: Alle Schenkungen sollten schriftlich festgehalten und möglichst notariell beurkundet werden. Ein klarer Schenkungsvertrag sorgt für Rechtssicherheit.
Pflichtteilsansprüche berücksichtigen: Schenkungen müssen in die Pflichtteilsermittlung einbezogen werden. Schenkungen vor dem Tod sollten deshalb so geplant werden, dass alle Erben gerecht behandelt werden.
Steuerliche Aspekte: Schenkungen unterliegen der Schenkungsteuer, aber es gibt Freibeträge, die für eine steuerlich vorteilhafte Übertragung genutzt werden können. Diese Freibeträge können alle zehn Jahre erneut ausgeschöpft werden.
Ausgleichszahlungen: Wenn ein Erbe eine größere Schenkung erhält, sollten die anderen Erben gegebenenfalls durch Ausgleichszahlungen berücksichtigt werden, um die Erbteilung fair zu gestalten.
Transparenz: Eine offene Kommunikation mit den Erben über die Schenkungen ist wichtig, um Missverständnisse und Streitigkeiten zu vermeiden.

Schenkungen als Teil der Nachlassplanung

Schenkungen sind oft ein wichtiger Bestandteil der Nachlassplanung, da sie helfen, die Erbschaftssteuer zu minimieren und den Übergang des Vermögens zu vereinfachen. Sie sollten jedoch im Einklang mit dem gesamten Nachlassplan stehen, um spätere Streitigkeiten zu verhindern.

Fazit: Schenkungen richtig regeln, Konflikte vermeiden

Schenkungen bieten eine effektive Möglichkeit, die Erbfolge zu regeln, müssen aber gut geplant und dokumentiert werden. Indem Sie Pflichtteilsansprüche berücksichtigen und die Schenkungen transparent kommunizieren, können Sie Konflikte unter den Erben vermeiden und für eine gerechte Vermögensaufteilung sorgen. Eine rechtliche Beratung hilft dabei, alles korrekt zu regeln und steuerliche Vorteile optimal zu nutzen.

Wenden Sie sich für eine individuelle Beratung und Unterstützung gerne an unser Team.

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Wohnrecht vs. Nießbrauch: Die Unterschiede bei Immobilien (Stand Mai 2025)

Bei der Nutzung von Immobilien gibt es zwei zentrale Rechte, die oft miteinander verwechselt werden: das Wohnrecht und der Nießbrauch. Beide gewähren einer Person das Recht zur Nutzung einer Immobilie, doch sie unterscheiden sich erheblich in ihrem Umfang und den damit verbundenen Rechten. Im Folgenden erklären wir, worin genau diese Unterschiede liegen und welche rechtlichen Grundlagen für beide Rechte relevant sind.

Was ist ein Wohnrecht?

Das Wohnrecht gewährt einer Person das Recht, eine Immobilie zu bewohnen, ohne deren Eigentümer zu sein. Es wird meist auf Lebenszeit eingeräumt und kann nicht an andere Personen übertragen werden. Ein wichtiger Punkt ist, dass der Wohnberechtigte die Immobilie nur zu Wohnzwecken nutzen darf und keine Einkünfte daraus erzielen kann. Auch für die Instandhaltung ist grundsätzlich der Eigentümer verantwortlich. Das Wohnrecht wird im Gesetz unter den §§ 1093 – 1096 BGB geregelt.

Was ist der Nießbrauch?

Der Nießbrauch hingegen erlaubt dem Berechtigten, eine Immobilie nicht nur zu bewohnen, sondern auch daraus Einkünfte zu ziehen, etwa durch Vermietung. Der Nießbraucher hat damit umfassendere Rechte als der Wohnberechtigte und kann die Immobilie auch wirtschaftlich nutzen. Auch die Verantwortung für die Instandhaltung der Immobilie liegt meist beim Nießbraucher. Dieser Anspruch wird in § 1030 BGB festgelegt.

Die wesentlichen Unterschiede

Merkmal	Wohnrecht	Nießbrauch
Nutzung der Immobilie	Nur zu Wohnzwecken	Auch für Vermietung oder Verpachtung
Einkünfte aus der Immobilie	Keine Einkünfte möglich	Einkünfte durch Vermietung oder Verpachtung möglich
Verantwortung für Instandhaltung	In der Regel beim Eigentümer	In der Regel beim Nießbraucher
Dauer	Meist auf Lebenszeit	Auf Lebenszeit oder für einen festgelegten Zeitraum

Rechtliche Auswirkungen

Sowohl das Wohnrecht als auch der Nießbrauch sind dingliche Rechte, die auch bei einem Eigentümerwechsel bestehen bleiben. Das bedeutet, dass der Schenker oder Berechtigte diese Rechte nur unter bestimmten Bedingungen kündigen kann. Eine Änderung der Rechte ist daher nicht einfach möglich, weshalb eine sorgfältige Planung erforderlich ist.

Fazit

Der Hauptunterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch liegt im Umfang der Rechte. Während das Wohnrecht nur das bloße Bewohnen der Immobilie erlaubt, bietet der Nießbrauch dem Berechtigten auch die Möglichkeit, die Immobilie zu vermieten und Einkünfte zu erzielen. Bei der Wahl zwischen diesen beiden Rechten sollten die individuellen Bedürfnisse sowie die langfristigen rechtlichen und finanziellen Konsequenzen beachtet werden. Eine rechtliche Beratung ist hierbei ratsam.

Für eine individuelle Beratung wenden Sie sich gerne an unser Team.

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Immobilien zu Lebzeiten übertragen: Das müssen Sie über Steuern und Rechte wissen

Vorweggenommene Erbfolge: Vorteile, Risiken und rechtliche Grundlagen (Stand April 2025)

Steuern optimieren durch vorweggenommene Erbfolge: Ein Leitfaden für 2025

Eine effektive Methode um Steuern zu sparen und gleichzeitig Vermögen an die nächste Generation weiterzugeben stellt die vorweggenommene Erbfolge dar. Hierbei wird das Vermögen nicht wie üblich nach dem Tod des Erblassers übertragen, sondern schon zu Lebzeiten.

Vorweggenommene Erbfolge und ihre steuerlichen Vorteile:

Die vorweggenommene Erbfolge stellt eine strategische Möglichkeit dar, Vermögen bereits zu Lebzeiten an die Erben zu übertragen, um die Steuerlast zu verringern. Die Nutzung der Freibeträge für Schenkungen und eine gezielte Planung bieten die Möglichkeit, großes Vermögen zu einer geringen Steuerlast oder gar steuerfrei zu übertragen.

Vermeidung von Erbschaftssteuer

Durch die Erbplanung im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge kann die Erbschaftssteuer in manchen Fällen ganz vermieden werden. Besondere Vorteile bringt dies mit sich, wenn große Vermögenswerte wie Immobilien oder Unternehmensanteile weitergegeben werden sollen. Dies geschieht meist durch eine sog. strategische Schenkung.

Freibeträge und strategische Schenkungen

Mithilfe der vorweggenommenen Erbfolge besteht die Möglichkeit, die Freibeträge gezielt auszunutzen. Diese Freibeträge, welche von dem jeweiligen Verwandtschaftsgrad abhängen, könne alle 10 Jahre erneut ausgeschöpft werden.

Taktik zur Steuervermeidung:

Jährliche Schenkungen: Es ist sinnvoll, die Freibeträge für Schenkungen voll auszuschöpfen und so große Vermögenswerte über einen längeren Zeitraum hinweg steuerfrei zu übertragen.

Vorweggenommene Erbfolge und Immobilienübertragung:

Es ist möglich, Immobilien bereits zu Lebzeiten im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge zu übertragen, um die Steuerlast zu reduzieren. Mithilfe einer gezielten Schenkung von Immobilien können die Freibeträge optimal genutzt werden.

Steuerliche Optimierung durch vorweggenommene Erbfolge in der Unternehmensnachfolge:

Auch die Übertragung von Unternehmensanteilen kann im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge erfolgen. Die Freibeträge für Schenkungen bieten hier eine ideale Grundlage für die Steueroptimierung. Durch eine frühzeitige Übertragung von Unternehmensanteilen an die nächste Generation fördert nicht nur eine optimale Steuerplanung, sondern sorgt auch für eine stabile Unternehmensnachfolge.

Steuerliche Veränderungen 2025: Was erwartet uns?

Möglicherweise ändern sich 2025 steuerliche Regelungen, wovon auch die Freibeträge für Schenkungen im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge betroffen sein können. Diese Änderungen hängen jedoch von den kommenden Bundestagswahlen im Februar 2025 ab. Eine zusichernde Aussage kann daher zu eventuellen Änderungen nicht getroffen werden. Im Folgenden werden die möglichen Änderungen im Jahr 2025 erläutert.

Erhöhung der Freibeträge

In Betracht kommt eine Erhöhung der Freibeträge für Schenkungen und Erbschaften. Eine solche mögliche Anpassung könnte für Familien sowie Unternehmer von großer Bedeutung sein.

Die Freibeträge für Schenkungen liegen momentan für Ehepartner bei 500.000 €, für Kinder bei 400.000 €, für Enkelkinder bei 200.000 € und für alle übrigen Beschenkten bei 20.000 €. Inwiefern diese erhöht werden, hängt von den kommenden Bundestagswahlen im Februar 2025 ab. Sollten die Freibeträge für Schenkungen und Erbschaft tatsächlich erhöht werden, könnte mehr Vermögen steuerfrei oder mit verringerten Steuerkosten übertragen werden.

Häufig gestellte Fragen (FAQs):

Wann sollte die Schenkung erfolgen?

Es ist ratsam, Schenkungen spätestens 10 Jahre vor dem Tod des Schenkers zu vollziehen, um so von den Steuerfreibeträgen zu profitieren. Je früher die Schenkung vorgenommen wird, desto länger haben Sie Zeit, diese komplett unter die Freibeträge zu platzieren.

Wie kann ich Immobilien steueroptimiert übertragen?

Die Schenkungssteuern werden vermieden, indem Immobilien z.B. im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge übertragen werden und hierbei die Nutzung der Freibeträge für Schenkungen beachtet werden.

Durch die vorweggenommene Erbfolge werden Ihnen zahlreiche steuerliche Vorteile geboten. Diese sollten Sie stets in Ihre individuelle Erbplanung mit einbeziehen. Für eine steueroptimierte Erbfolge ist es auch in 2025 wichtig, eine vorausschauende Erbplanung im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge zu vollziehen. Lassen Sie sich frühzeitig von einem Fachanwalt für Steuerrecht beraten, um ihre Erbplanung bestmöglich zu gestalten.