Immobilienrecht | Rechtsanwaltskanzlei Hufnagel

Die Übertragung von Immobilien im Erbfall in Deutschland kann seine Tücken haben. Besonders bei hohen Immobilienwerten kann die Erbschaftssteuer schnell zu einer erheblichen finanziellen Belastung für die Erben werden Mit einer rechtzeitigen und klugen Planung lässt sich die Steuerlast jedoch deutlich reduzieren. Dieser Beitrag zeigt Ihnen, wie Sie Immobilien möglichst steueroptimiert vererben oder verschenken können.

Erbschaftssteuer – das sollten Sie wissen

Die Erbschaftssteuer fällt an, wenn Vermögen – darunter auch Immobilien – an Erben übergeht. Die Höhe der Erbschaftssteuer hängt Immobilienwert nach Abzug von Schulden und Lasten ab und vom Verwandtschaftsgrad:

Kinder erhalten 400.000 €,
Ehepartner 500.000 €
Enkel 200.000 €
Geschwister, Nichten/Neffen 20.000 €

Steuerfreie Selbstnutzung

Wird die Immobilie selbst genutzt, kann sie unter bestimmten Bedingungen komplett steuerfrei vererbt werden:

Ehepartner: Steuerfrei, wenn sie die Immobilie mindestens 10 Jahre selbst bewohnen.
Kinder: Steuerfrei, wenn sie die Immobilie 10 Jahre selbst bewohnen und die Wohnfläche maximal 200 m² beträgt.

Schenkung statt Erbschaft; Nießbrauch

Bei einer frühzeitigen Planung können durch Schenkungen zu Lebzeiten erhebliche Steuervorteile erzielt werden. Bei Schenkungen gelten dieselben Freibeträge wie bei der Erbschaft, sie können jedoch alle zehn Jahre erneut genutzt werden. So können auch große Immobilienvermögen durch eine gestaffelte Übertragung (z.B. alle zehn Jahre Anteile) steuerarm übergehen.

Wird eine Immobilie zu Lebzeiten übertragen, aber der Schenker behält sich ein lebenslanges Wohnrecht oder Nießbrauch vor, mindert das den steuerlichen Wert der Immobilie. Der Wert des Nießbrauchs wird vom Verkehrswert abgezogen und reduziert so die Steuerlast.

Immobilie richtig bewerten lassen

Das Finanzamt setzt den Verkehrswert der Immobilie an – oft zu hoch. Ein unabhängiges Gutachten kann helfen, einen niedrigeren und realistischeren Wert durchzusetzen, wodurch die Steuerlast direkt sinkt.

Rechtzeitig planen und beraten lassen

Die Erbschaftssteuer ist insbesondere bei Immobilien ein komplexes Thema. Ob gestaffelte Schenkung oder Wohnrecht, es gibt viele Möglichkeiten die Steuerlast zu senken. Wer frühzeitig professionelle Beratung einholt, kann legale Gestaltungsspielräume optimal nutzen und sein Vermögen sicher übertragen.

Wenden Sie sich für eine individuelle Unterstützung gerne an unser Team.

Weitere Infos zum Immobilienrecht: https://www.kanzlei-hufnagel.de/service/immobilienrecht/

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Steuerfreie Erbschaften: So nutzen Sie die Freibeträge richtig (Stand August 2025)

Schenkungssteuer einfach erklärt: Freibeträge und Gestaltungsmöglichkeiten (Stand August 2025)

Bei der Nutzung von Immobilien gibt es zwei zentrale Rechte, die oft miteinander verwechselt werden: das Wohnrecht und der Nießbrauch. Beide gewähren einer Person das Recht zur Nutzung einer Immobilie, doch sie unterscheiden sich erheblich in ihrem Umfang und den damit verbundenen Rechten. Im Folgenden erklären wir, worin genau diese Unterschiede liegen und welche rechtlichen Grundlagen für beide Rechte relevant sind.

Was ist ein Wohnrecht?

Das Wohnrecht gewährt einer Person das Recht, eine Immobilie zu bewohnen, ohne deren Eigentümer zu sein. Es wird meist auf Lebenszeit eingeräumt und kann nicht an andere Personen übertragen werden. Ein wichtiger Punkt ist, dass der Wohnberechtigte die Immobilie nur zu Wohnzwecken nutzen darf und keine Einkünfte daraus erzielen kann. Auch für die Instandhaltung ist grundsätzlich der Eigentümer verantwortlich. Das Wohnrecht wird im Gesetz unter den §§ 1093 – 1096 BGB geregelt.

Was ist der Nießbrauch?

Der Nießbrauch hingegen erlaubt dem Berechtigten, eine Immobilie nicht nur zu bewohnen, sondern auch daraus Einkünfte zu ziehen, etwa durch Vermietung. Der Nießbraucher hat damit umfassendere Rechte als der Wohnberechtigte und kann die Immobilie auch wirtschaftlich nutzen. Auch die Verantwortung für die Instandhaltung der Immobilie liegt meist beim Nießbraucher. Dieser Anspruch wird in § 1030 BGB festgelegt.

Die wesentlichen Unterschiede

Merkmal	Wohnrecht	Nießbrauch
Nutzung der Immobilie	Nur zu Wohnzwecken	Auch für Vermietung oder Verpachtung
Einkünfte aus der Immobilie	Keine Einkünfte möglich	Einkünfte durch Vermietung oder Verpachtung möglich
Verantwortung für Instandhaltung	In der Regel beim Eigentümer	In der Regel beim Nießbraucher
Dauer	Meist auf Lebenszeit	Auf Lebenszeit oder für einen festgelegten Zeitraum

Rechtliche Auswirkungen

Sowohl das Wohnrecht als auch der Nießbrauch sind dingliche Rechte, die auch bei einem Eigentümerwechsel bestehen bleiben. Das bedeutet, dass der Schenker oder Berechtigte diese Rechte nur unter bestimmten Bedingungen kündigen kann. Eine Änderung der Rechte ist daher nicht einfach möglich, weshalb eine sorgfältige Planung erforderlich ist.

Fazit

Der Hauptunterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch liegt im Umfang der Rechte. Während das Wohnrecht nur das bloße Bewohnen der Immobilie erlaubt, bietet der Nießbrauch dem Berechtigten auch die Möglichkeit, die Immobilie zu vermieten und Einkünfte zu erzielen. Bei der Wahl zwischen diesen beiden Rechten sollten die individuellen Bedürfnisse sowie die langfristigen rechtlichen und finanziellen Konsequenzen beachtet werden. Eine rechtliche Beratung ist hierbei ratsam.

Für eine individuelle Beratung wenden Sie sich gerne an unser Team.

Weitere Infos zum Immobilienrecht: https://www.kanzlei-hufnagel.de/service/immobilienrecht/

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